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房屋转租必须经原出租人同意


作者 : zongyajie     时间 :2016-06-19 00:24

问:陈女士之前与刘先生签订了租赁合同,把一间房子租给了刘先生。前三个月,刘先生都准时支付租金,到第四个月住了十几天后就不见人了,房租也没付清,钥匙也没还,他反而将房子转租给其他人了。这样可不可以追究刘先生的责任?

答:律师解释说,租赁合同中,只有约定刘先生需经房主陈女士同意,才能转租房子,否则承租人的行为就属于违约。现在,刘先生在未经陈女士同意私自将房子转租给别人,陈女士可以解除租赁合同,要求他支付拖欠的租金。 

据悉,此类房屋转租纠纷并非个案。业内人士介绍说,房屋转租是房屋出租后,承租人在房屋租赁期间将其承租房屋的部分或全部再出租的行为。包括以联营、承包经营和合作经营等名义,将承租的房屋再出租给他人使用,不参与经营而获得租金性收益的行为。

私 房转租的前提是必须经原出租人同意,其具体表现形式可以是房屋租赁合同中明确约定承租人可以转租房屋,如房屋出租合同未明确这一点,承租人必须在转租房屋 前以书面形式征得出租人同意,或者与出租人协商签订一份同意承租人转租房屋的补充合同。否则,属于承租人违约,不仅转租关系不能成立,而且出租人据此有权 解除租赁合同,并可追究承租人的违约责任。

下 列情况不得转租:一是承租人拖欠租金的;二是承租人在承租房屋内擅自搭建的。为了保护出租人的利益,即使租赁合同就转租事项作了约定,上述第一、第二种情 况发生时,出租人仍可以收回同意房屋转租的意思表示,拒绝同意房屋转租,并按合同约定追究承租人的违约责任。当然,如果原租赁关系当事人之间就拖欠租金和 擅自搭建问题达成一致意见,也可以不受上述禁止转租条款的制约,但在违反行政法的情况下除外,例如,当擅自搭建违反房屋规划管理规范时。

此外,还应注意两点:(1)非独立成套房屋承租人转租房屋后,增加了合用部位的使用人,将可能影响相邻使用人对合用部位的正常使用,因此承租人对合用部位的使用应当维持原来的状况,不得随意扩大合用使用部位而影响相邻使用人。承租人要改变合用部位的使用状况需征得原出租人和相邻使用人的同意。(2)房屋转租合同约定租期的最后时限不能超过房屋租赁合同约定的最后租日。

 

大连晚报